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Fiscalité et immobilier : ce qui change en 2019

Les réformes de 2019 : un nouveau dispositif d’investissement locatif

 

Grâce au Denormandie ancien, les investisseurs ont pu profiter, depuis janvier 2019, d’une déduction d’impôt de 12% à 21%. Cela est possible uniquement pour l’acquisition d’un bien dans l’une des 222 villes du plan action cœur. De plus, le bien devra faire l’objet de travaux à hauteur de 25% du total de l’opération et le logement devra être mis en location pour une durée allant de 6 à 12 ans.

Ce dispositif est disponible mais instaure un plafond de loyer que le bailleur ne doit pas dépasser ainsi qu’un certain niveau de ressource pour le locataire.

 

Les changements pour le régime des plus-values immobilières

 

Dans le cadre du projet de loi de finance, les contribuables qui mettent en vente leur résidence principale afin de partir s’installer à l’étranger seront exonérés de l’impôt sur la plus-value.

Cette exonération ne s’applique pas à tous, il y a certaines conditions.

Tout d’abord, cette vente doit intervenir dans un délai assez court, c’est-à-dire au plus tard à la fin de l’année qui suit le départ à l’étranger du vendeur. De plus, l’immeuble doit être resté inoccupé durant tout ce délai. Ce régime s’applique uniquement aux non-résidents.

 

Le contrôle de la location saisonnière

 

Jusqu’à présent, les plates-formes de location saisonnière telles que Abritel ou Airbnb n’étaient pas très contrôlées. Cela change en 2019. En effet, depuis le 1ejanvier 2019, ces sites ont l’obligation de transmettre l’ensemble des informations sur les revenus dégagés par les loueurs à l’administration fiscale. Un dispositif de décompte des nuitées a également été mis en place afin de bloquer les propriétaires qui souhaiteraient mettre en location leur résidence principale durant plus de 3 mois par ans.

 

Le CITE, L’éco-PTZ et le dispositif PINEL prolongés

 

Jusqu’au 31 décembre 2019, il est possible de déduire de son impôt sur le revenu une partie des dépenses engagées pour rénover une résidence principale de plus de deux ans. Ce dispositif CITE, qui devait être annulé a finalement été prolongé pour l’année 2019.

CITE est disponible pour tous les ménages sans conditions, cependant, les dépenses sont plafonnées à 8 000€ pour un célibataire et 16 000€ pour un couple.

De même, l’éco-PTZ, ou prêt à taux zéro, voit sa durée de vie augmenter jusqu’en 2021. Dès le 1emars 2019, il sera d’ailleurs élargi avec une durée d’emprunt pouvant monter jusqu’à 15 ans et la possibilité de n’avoir qu’un seul projet de travaux pour y recourir.

La loi PINEL a elle aussi été prolongée. Ce dispositif permet une réduction d’impôt sur le revenu de 12, 18 ou 21% du prix d’achat d’un appartement neuf. Toutefois de nombreuses conditions sont applicables à ce dispositif.

 

Changement en 2019 : la loi Elan

 

La loi Elan instaure en 2019 le « bail mobilité ». Ce bail mobilité concerne la location de logements pour une durée allant de 1 à 10 mois non renouvelable. Ce bail mobilité comprend de nombreux avantages. En effet, le locataire n’est pas tenu de déposer une garantie au début du bail mobilité. Pour éviter les risques pour le bailleur, les locataires sont éligibles à la caution visale. C’est une aide de l’État qui propose de verser une caution en cas de cessation de paiement du locataire.

De plus, le locataire peut résilier le contrat à tout moment et sans avoir à se justifier auprès du propriétaire. Le seul prérequis à la résiliation anticipée du locataire est de respecter un délai de préavis d’un mois. Enfin, aucune clause de solidarité n’est applicable en cas de colocation.

 

Exonération des prélèvements sociaux

 

Depuis le 1ejanvier 2019, les français qui s’installent dans un pays membre de l’union européenne sont exonérés d’une partie de leurs prélèvements sociaux s’ils prouvent qu’ils cotisent à un régime obligatoire local de sécurité sociale. En effet, ceux-ci ne règleront plus que 7,5% de prélèvements sociaux sur leurs revenus français au lieu de 17,2%.

Distribution de dividendes : calcul et fiscalité

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RÉGIME FISCAL CONCERNANT LA DISTRIBUTION DE DIVIDENDES

On ne considère pas les dividendes comme une rémunération, mais comme des revenus de capitaux mobiliers, c’est-à-dire actions et parts sociales. Ces dividendes sont généralement soumis aux cotisations sociales, lorsque la part distribuée aux associés excède 10 % du capital social, des primes d’émission et sommes versées en compte courant d’associé. Ces dividendes ont comme conséquence, le paiement à la source des prélèvements sociaux, par exemple les intérêts des comptes courants ou des comptes bloqués des associés.

DIVIDENDES ET DISTRIBUTIONS DÉCIDÉS PAR LA SOCIÉTÉ

Chaque société possède des obligations fiscales, après le paiement de l’impôt sur les sociétés, l’entreprise a deux possibilités concernant l’affectation du solde restant : soit mettre le solde restant en réserve, soit le distribuer aux associés de l’entreprise sous forme de dividendes. Chaque année, lors de l’assemblée générale ordinaire, les associés décident de statuer sur les comptes de l’exercice effectué, et ainsi ont la possibilité de se partager ces dividendes, en fonction de leurs participations au capital ou encore selon les modalités des statuts juridiques de l’entreprise. Les sociétés concernées par ces décisions sont les suivantes :

  • Société anonyme ;
  • Société par actions simplifiée ;
  • Société civile ayant opté pour l’impôt sur les sociétés ;
  • Société en nom collectif ayant opté pour l’impôt sur les sociétés ;
  • SARL n’ayant pas opté pour l’impôt sur le revenu en tant que SARL de famille ;
  • Société en commandite simple au titre des distributions aux associés commanditaires.

Les distributions des entreprises immobilières concernant les copropriétés « transparentes » ne se compose pas des dividendes, même lorsque celles-ci sont soumises à l’impôt sur les sociétés. Ces sommes versées aux associés et / ou actionnaires peuvent être issu :

  • Des distributions prélevées sur les réserves ;
  • Des bénéfices de l’année (le bénéfice distribuable est composé du bénéfice de l’exercice réduit par les différentes pertes antérieures ainsi que les sommes misent en réserve (légale ou statuaire) et augmenté, à l’inverse du report à nouveau bénéficiaire).

 

Les dividendes ne sont pas les seules à être vues comme des distributions officielles :

  • Les distributions engendrées via une modification de capital (lorsqu’il y a réduction du capital, cela engendre une répartition des titres entre les associés) ;
  • Le boni de liquidation lorsqu’il y a dissolution d’une entreprise.

Il est obligatoire d’effectuer leurs déclarations par voie électronique depuis le prélèvement à la source qui a débuté le 1er janvier 2019.

 

DISTRIBUTIONS DÉCIDÉS PAR LA SOCIÉTÉ

Ces distributions décidées par la société sont les bénéfices et/ou produits non mis en réserve ou non incorporés au capital ainsi que les dépenses non engagées par l’entreprise dans son intérêt direct, c’est-à-dire dans l’intérêt du dirigeant ou de l’associé, qualifiées de distributions à l’occasion d’un contrôle fiscal.

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MODALITÉS D’IMPOSITION D’UNE PERSONNE PHYSIQUE

Le prélèvement forfaitaire unique : FLAT TAX

Depuis le 1er janvier 2018, les dividendes sont prélevés via un prélèvement forfaitaire unique (PUF) de 30 %, constitué de 12,8 % au titre de l’impôt sur le revenu et de 17,2 % au titre des prélèvements sociaux. En 2019, le montant des dividendes brut va devoir ainsi être indiqué dans la case « revenus déjà soumis aux prélèvements sociaux » de la déclaration des revenus 2018. Les dividendes bruts sont, comme nous l’avons indiqué précédemment, soumis au PUF de 12,8 %, c’est-à-dire 128 €. Concernant l’acompte, celui-ci doit être inscrit dans la case « crédit d’impôt égal au prélèvement forfaitaire non libératoire effectué en 2018 » et s’inscrit dans l’impôt dû. Attention, l’associé bénéficiaire des dividendes est soumis à une imposition de 0. Les personnes physiques peuvent opter pour le barème progressif. Voici un tableau récapitulatif :

 

DIVIDENDES PERÇUS EN 2017 DIVIDENDES PERÇUS EN 2018
Acompte non libératoire de 21 % prélevé en 2017 Acompte non libératoire de 12,8 % prélevé en 2018
Imposition en 2018 par application du barème progressif après abattement de 40 %

  

Imputation et / ou restitution de l’acompte : en cas d’excédent

Imposition en 2019 par application du PFU de 12,8 %

 

Ou sur une option globale barème progressif après abattement de 40 %

 

Imputation et / ou restitution de l’acompte (en cas d’excédent)

Taux progressif

Les dividendes sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers. Ceux-ci s’ajoutent aux autres revenus du foyer fiscal, puis l’ensemble est soumis au barème progressif selon les tranches de l’impôt sur le revenu. Le revenu net à déclarer doit être calculé selon une règle spécifique : tout d’abord, il faut réaliser un abattement de 40 % sur le montant des dividendes bruts puis soustraire les dépenses réalisées concernant leur acquisition ainsi que leur conservation.  Cet abattement de 40 % est pris en compte uniquement si les dividendes ont été fixés en assemblée générale, si la société distributrice est une entreprise française ou une entreprise ayant son siège sur le territoire de l’Union Européenne ou encore dans un État ayant un accord avec la France afin d’éviter une double imposition.

Attention, les dividendes qui sont distribués via la Société d’Investissement à Capital Variable, via des fonds communs de placements, via des sociétés de capital-risque ne peuvent avoir de droit à cet abattement.

 

DISPENSE CONCERNANT UN PRÉLÈVEMENT FORFAITAIRE

Les personnes physiques dont le revenu fiscal de l’année N-2 est inférieur à 50 000 € pour une personne seule ou 75 000 € pour un couple soumis à l’imposition commune peuvent être exemptés de l’acompte de 12,8 %. Être exempté n’est pas automatique, il faut obligatoirement faire la demande sous forme d’une attestation sur l’honneur à l’établissement payeur. Attention, la date limite est le 30 novembre de l’année précédant celle du paiement.

 

LE BARÈME PROGRESSIF TOUJOURS D’ACTUALITÉ EN 2019

Les dividendes encaissés en 2019 devront par la suite être déclarés en mai 2020 avec les autres revenus de 2019. Comme nous l’avons dit précédemment, l’option pour le barème progressif est possible. Si vous faites ce choix, le prélèvement forfaitaire de 12,8 % va être déduit de l’impôt dû. Lorsqu’il y a un excédent, le surplus est toujours restitué. Mais l’option du barème progressif est un très bon choix étant donné que cela permet de conserver l’abattement de 40 % sur les dividendes bruts et la CSG déductible de 6,8 %. Cependant, il est important de rappeler que le choix de l’option du barème progressif engage quiconque puisque celle-ci est globale pour l’année, celle-ci concerne donc les intérêts et plus-values mobilières également.