Cession de parts SCI : tout comprendre en 3 minutes

La SCI est destinée à acquérir, transmettre et faire fructifier l’immobilier. La transmission du patrimoine est majoritairement citée comme étant le principal avantage d’une Société Civile immobilière car, grâce à elle, les associés sont propriétaires de parts sociales et pas des biens immobiliers eux-mêmes. Cela permet de ne pas être confronté à des conflits concernant la gestion du bien. La cession parts est une étape obligatoire lorsqu’on veut transmettre son patrimoine ou vendre un bien. Afin de faciliter les démarches, il est possible de créer son entreprise en ligne.

Les avantages d’une SCI sont multiples. Les principaux avantages sont:

● Souplesse de gestion
● Avantages fiscaux
● Avantages patrimoniaux lors de la transmission de biens
● Moyen de se protéger des créanciers

La fiscalité des SCI est possible soit par l’IS soit par l’IR.

Cession de parts SCI : quelles formalités ?

Accord des associés

La cession de parts, tout d’abord, exige d’obtenir l’accord de chaque associé et doit prendre des mesures concernant la publicité. En effet, la nécessité d’un accord est une question d’ordre public, signifiant que l’on ne peut pas y déroger. Si cela est indiqué dans les statuts, on peut se contenter de l’accord de la majorité des associés ou seulement de la décision du dirigeant. Si les statuts ne l’indique pas , il est obligatoire d’obtenir l’unanimité des associés. Les associés doivent nécessairement avoir préalablement été informés de l’objectif de cession par un acte d’huissier ou alors par lettre recommandée avec accusé de réception. L’accord des associés est officiellement donné par décision de l’assemblée générale de la SCI.

Voici des exemples de situations embarrassantes qui pourraient être hypothétiquement des problèmes mais qui ne le sont pas vraiment:

● Les associés ne donnent pas d’avis
● Ils refusent l’accord à cause du prix
● Ils refusent l’accord à cause du futur acheteur

La jurisprudence a déposé que les associés ne disposent pas d’un droit préemption.
Lorsque les parts sociales de la SCI sont également des biens communs alors leur cession nécessité, sous peine de nullité, l’accord des 2 époux. Or, les parts sociales de la SCI en question sont cessibles librement entre les ascendants et les descendants. Le décès d’un des associés implique donc la transmission aux légataires ou héritiers des parts qui perdure.

Cession de parts d’une SCI: quel prix ?

Lorsqu’on effectue une cession de parts, les associés de la SCI décident librement du prix ainsi que la méthode pour l’estimer. L’administration fiscale et les lois exigent que le montant du prix soit fixé en fonction de critères objectifs. Généralement, le prix est calculé en enlevant la valeur de la totalité des dettes de la SCI de l’actif réel et divisant le résultat par le nombre de parts. Actif réel de la SCI veut dire la valeur sur le marché des actifs au moment de la cession des parts, en ayant une relation avec le marché immobilier concernant le ou les lieux où sont le ou les bien(s) immobilier(s) situés. La plupart du temps, un coefficient réducteur est appliqué en fonction de ce qui est cédé (une grosse partie ou une petite partie) et selon le carcan de l’accord (facile à obtenir si c’est indiqué dans les statuts ou à l’unanimité de l’Assemblée Générale, rendant les parts de la SCI difficilement cédable et donc moins « liquides » et moins valorisées). L’absence de bilans comptables, dans les SCI familiales particulièrement, rend le calcul du coefficient réducteur difficile.

Cession de parts : la réalisation

Dans l’article 1865 du Code Civil, il est indiqué que la formalisation de la cession de parts est obligatoire. Il s’agit soit d’un acte sous seing privé ou d’un acte notarié. Or, l’acte sous seing privé est conseillé d’être signé par un avocat. Il doit nécessairement être, par la suite, rendu opposable – l’écrit et les conséquences qu’il implique sont reconnus ensuite par les tiers – à la SCI et à ses associés. On peut faire appel à un huissier ou faire une mention dans le registre de l’entreprise, si les statuts de cette dernière le permettent.
En outre, l’acte de cession de parts d’une SCI doit obligatoirement donner lieu à des formalités au Greffe du Tribunal de Commerce où ce dépôt coûte dans les environs de 15 euros.

Finalement, il faut enregistrer, aux impôts, la cession de parts de votre SCI. Un droit d’enregistrement d’une valeur 5% de la vente de la cession de parts sera payé et prélevé par l’acheteur.

Responsabilités et droits du cessionnaire (celui qui achète les parts de la SCI)

Globalement, le cessionnaire (c’est-à-dire l’acheteur des parts de la SCI) devient associé le jour de la signature de l’acte de cession. Il exerce, par la suite, tous les droits comme n’importe quel associé de la SCI (en se basant sur la loi et les statuts de la société) mais il est aussi responsable et détient toutes les obligations auquel un associé est soumis (notamment en conséquence d’éventuelles pertes). Lorsque la cession intervient au cours de la vie de la société, le cessionnaire et le cédant participent à la hauteur de leur responsabilité aux gains ou aux pertes de l’exercice. Généralement, la répartition est faite en fonction du temps de propriété, mais il existe d’avoir recours à une autre répartition.

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